В России 70% жилого фонда находится в собственности граждан, среди которых довольно много малоимущих, которым-то иногда и на хлеб не хватает, не то что на ремонт дома. При этом их собственность стоит довольно дорого, но вроде как они воспользоваться этим, чтобы улучшить свое качество жизни, не могли. Теперь банки готовы предложить для них обратную ипотеку. Вот только вопросов по этому продукту возникает больше, чем ответов...
Считается, что этот продукт – для пенсионеров, которые могут так получить достойную старость, не беспокоя своих детей. Впрочем, дети тогда не смогут рассчитывать на какое-то наследство от родителей. Но обо всем по порядку.
Идея обратной ипотеки состоит в том, что банк дает единоразово или порциями в течение длительного времени кредит на стоимость квартиры, которая находится в собственности пенсионера. Все это время квартира находится в залоге у банка, и банк получает ее после смерти гражданина.
Теоретически потенциальных желающих получить обратную ипотеку в стране должно быть много – в собственности граждан, в том числе и одиноких, немало квадратных метров. Но на самом деле есть как минимум три препятствия к развитию данного продукта, иже закон о нем будет принят.
1. У наших банков нет таких длинных денег
Деньги придется давать гражданам на 10, 20 или даже 30 лет – и срок совершенно неизвестен, ведь квартиру можно будет получить только после смерти собственника. Готовы ли российские банки на такие риски? Тем более что абсолютно непонятно, сколько будет стоить это жилье через такое количество времени. В условиях кризиса ликвидности ответ очевиден – нет, не готовы. Даже если закон будет принят, то такую программу, возможно, под давлениеv государства будут реализовывать только государственные банки. Сейчас аналогичные программы предоставляют всевозможные социальные структуры по программам ренты, и вполне успешно. Хотя основная жалоба звучит так: пенсионеры не доверяют никому, особенно если дело касается их жилья. Это собственно говоря, и есть вторая главная проблема, почему обратная ипотека вряд ли пойдет в массы.
2. Слишком велики страхи у пенсионеров
Представьте себе милую старушку, вдову известного профессора, проживающего где-нибудь в квартире в Москве в весьма престижном месте. Ее пенсии с трудом хватает на простейшие нужды, однако, если к ней придет представитель банка, который скажет ей: мы готовы дать вам 500 тыс. долларов единовременно, или скажем, выплачивать по 2000 тыс. долларов каждый месяц, а вы заложите нам вашу квартиру, и мы получим ее после вашей смерти. Какой ответ даст старушка? Даже если у нее нет детей, она просто испугается сумм, да и скорее всего не поймет, куда их деть… Менталитет наших пенсионеров таков, что финансами они распоряжаться не могут, а денег просто боятся. Предлагать им небольшие суммы, аналогичные тем, которые предлагают компании, занимающиеся рентой, банк вряд ли сможет. В итоге получается клинч – предлагать много – испугать пенсионера, предлагать мало – испортить репутацию банка. И слишком много проблем, связанных с продажами этого продукта, поскольку его целевая аудитория сильно отличается от той, на которую рассчитана обычно ипотечная реклама банков. К тому же каждый банк понимает, сколько требуется сил и внимания чтобы работать со столь капризной аудиторией, как пенсионеры.
3. Слишком много юридических проблем
И еще одна проблема заключается в том, что наше законодательство полно юридических лакун, касающихся даже обычной ипотеки. А в данном случае первым встает вопрос: а как защитить права банка от исков наследников? А возможности "обиженных родственников", по закону, весьма широки. Что делать, если в квартире проживает или прописан кто-то еще? Или это жилье, которое находится в совместной собственности? Возникает и вопрос: кто должен будет оплачивать капитальный ремонт дома – собственник или банк? А ведь такой ремонт просто необходим для сохранения и поддержания стоимости недвижимости. И это далеко не полный список проблем, который может возникнуть при попытке организовать сделку по обратной ипотеке.
Вопрос, который встает ребром: а так ли нужна такая ипотека? Не лучше ли законодателям сосредоточиться на устранении существующих проблем как в области обычной ипотеки, так и в лучшем обеспечении граждан ( в том числе и пожилых) заботой государства?
