17 апреля в Москве был презентован глоссарий ипотечных терминов, разработанный совместно IFC* и агентством Moody’s**. Как заемщику воспользоваться им для своих личных целей и продуктивного общения с банком, "Собственнику" рассказал Андрей Милютин, руководитель проекта IFC.
– Почему было решено создать финансовый глоссарий по ипотеке и секьюритизации?
– Идея создать финансовый словарь в принципе не нова. Поскольку наш проект занимается развитием первичного рынка ипотечного кредитования в России, мы решили создать глоссарий ипотечной терминологии, дополнив его также терминами секьюритизации. Таким образом, в глоссарий вошли порядка 800 терминов, часть из которых также проиллюстрированы примерами.
– Кстати, расшифруйте для читателей, что такое первичный рынок ипотеки?
– Первичный рынок ипотеки – это привлечение банком заемщика и выдача ему ипотечного кредита. А вторичный рынок ипотеки подразумевает продажу банком этих самых кредитов на рынке. Их покупателем может выступить другой банк или фондовый рынок в виде трансакций секьюритизации. В сущности, как только кредиты начинают торговаться, появляется вторичный рынок.
– Вы занимаетесь развитием только первичного рынка ипотеки?
– Развивать рынок ипотечного кредитования вообще невозможно по отдельности – скажем, только первичный или вторичный. Они друг друга "питают" и поддерживают, и поэтому они должны развиваться синхронно.
– Вернемся к началу создания глоссария…
– Полтора года назад мы поняли, что необходимо стандартизировать понятийный аппарат и терминологию в области ипотеки. В начале 2006 года начали собирать информацию и попытались определиться с содержанием глоссария. Отмечу, что это удивительно трудоемкое дело: во-первых, тяжело решить, какие термины должны быть, во-вторых, непросто формулировать определения и нелегко формулировать примеры. Все определения и примеры, с одной стороны, должны быть финансово и математически точны, а с другой стороны, доступны для широкого круга публики. Примерно месяцев 7 назад нам удалось договориться о совместной работе над глоссарием с рейтинговым агентством Moody’s, которое нам предоставило порядка 300-400 терминов, и это удвоило объем глоссария. С другой стороны, это удвоило объем работы и объем вычитки. Но мы понимаем, что глоссарий – это дело длительное, тем более в таком объеме: 800 терминов – это очень много для ипотечного глоссария. Но когда вычитываешь, видишь, что все равно каких-то терминов не хватает, так что он будет дополняться.
– Безусловно, ипотека – очень сложная отрасль…
– Да, ипотечное дело вообще очень сложное: много участников, терминов, контрагентов, процедур, нюансов. Плюс добавляется такой финансовый инструмент, как секьюритизация – это самое сложное, что может произойти на финансовых рынках: огромное количество договорных обязательств и контрагентов. Мы взяли эти две новых области и составили для них словарь, чтобы все участники рынка могли разговаривать на одном языке, и на международном уровне в том числе.
– Когда будет доступен глоссарий для широкой публики?
– Рабочая группа "СУПЕР"*** уже видела часть глоссария, ту его половину, которую разработал проект. Целиком глоссарий будет доступен в ближайшее время на сайтах IFC и Moody’s. Я думаю, что говорить об окончательной версии еще рано: это как ремонт – его можно только прекратить, завершить нельзя… Так и глоссарий будет живым документом, постоянно будут вноситься правки, новые термины. И это хорошо.
– Люди сталкиваются с тем, что, читая договор с банком, они не понимают половины слов. Глоссарий сможет им помочь?
– Мы очень на это надеемся. Ужас весь в том, что даже русскоязычному человеку трудно понимать половину терминов: ипотека и секьюритизация – новые области для нас. Еще хуже то, что мы должны читать на иностранном языке непонятные термины. Это актуально и для аналитиков, и, в частности, для журналистов. Мы проводим на журфаке МГУ курс, где просто стараемся растолковать терминологию, чтобы журналисты понимали, что компании пытаются им рассказать, и могли донести эту, порой очень сложную информацию в доступном виде до читателей.
– Полгода собиралась написать статью про секьюритизацию – но задача казалась слишком сложной. Может, вкратце расскажете, что это такое…
– Это самый сложный процесс на финансовых рынках, а с другой стороны, его очень просто объяснить. Если у вас есть планы на получение будущего дохода, вы этот будущий доход можете продать сегодня. Кто-то у вас их купит и будет вместо вас получать эти доходы. К примеру, вы как физлицо сдаете квартиру. У вас есть договор на сдачу квартиры еще на 5 лет, и вы рассчитываете на этот доход. К вам может прийти другой человек и купить все эти будущие платежи, которые ожидаются по этой квартиры. Дать вам деньги сегодня, меньше, естественно.
Есть методика расчета, насколько меньше. Вы получите деньги сегодня и уйдете. Это распространенная финансовая техника в мире, потому что кто-то хочет иметь деньги сегодня, а кто-то хочет получать платежи в будущем. Кто-то хочет купить машину сегодня, а кто-то хочет обеспечить доход для своих пожилых родителей в будущем. Это очень удобно.
– Чувствуется, что работали долго над этим, раз смогли так просто все объяснить. Спасибо.
* IFC (Международная финансовая корпорация) – является компанией из группы Всемирного банка. Помогает привлечь инвестиции в частный сектор стран с переходной экономикой. С момента своего создания в 1956 году IFC инвестировала более $49 млрд и привлекла еще $24 млрд в виде синдицированных кредитов в 140 странах. Инвестиционный портфель в России составляет $1,7 млрд. Развитием рынка ипотеки в IFC занимается проект "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России".
** Moody’s Investors Service – рейтинговое агентство.
*** "СУПЕР" – рабочая группа "Стандарты, Унификация Первичного Рынка", организованная по итогам работы круглого стола "IFC – план "СУПЕР"" в середине 2005 года. Занимается разработкой и внедрением отраслевых стандартов ипотечного жилищного кредитования, в частности, созданием Кодекса ипотечного кредитора.
