Как "переломить" ситуацию с ценами на недвижимость - этот вопрос был один из ключевых на конференции, проходившей в рамках выставки-ярмарки "Недвижимость-2006".
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ру, считает, что это сделать довольно просто, достаточно внести поправки в пресловутый закон о долевом строительстве - что уже практически сделано, и второе – строить больше. "Строительство в Москве ограничивается административным ресурсом, а вовсе не нехваткой площадок или рабочей силы," - заявил он.
Репченко отмечает, что земельных ресурсов в столице более чем достаточно. Их хватит лет на 10 активного строительства, возможно даже найти площадки под массовое строительство, подобное Митино или Котельникам. Однако то ли нежелание чиновников, то ли элементарная рассогласованность не позволяют увеличить темпы строительства в столице, что позволило бы насытить спрос на жилье в регионе и тем самым остановить ценовой беспредел.
Репченко оценил спекулятивный спрос на новостройки в 30% и отметил существенное сокращение как предложения на рынке новостроек (от 20 до 30%), так и беспрецендентный рост цен - 5-10% в месяц. Сокращение количества сделок на рынке в целом Репченко оценил в 50%, отметив, что ситуация сильно напоминает 2004 год, после чего на рынке началась стагнация. Действительно, расти такими темпами долго не может ни один рынок - таковы законы рыночной экономики. По мнению Репченко, рынок ждет как минимум замедление темпов роста (с оговоркой, что будут устранены причины, вызвавшие сокращение объемов роста), а также ценовое приращение московского рынка за счет Подмосковья.
 | ИНФОРМАЦИЯ К РАЗМЫШЛЕНИЮ | | Безумный рост цен на первичном рынке жилья обсуловлен в числе прочего и резким сокращением предложения новостроек из-за ужесточения требований к застойщикам. Теперь для того, чтобы продавать квартиры физическим лицам на этапе строительства, застойщик должен предоставить всю необходимую документацию по дому сразу. Из-за этих ограничений в последний год на рынке почти невозможно было купить новостройку. Теперь же документы по уже строящимся домам готовы почти у всех участников рынка. Как стало известно Бюрократам.ру, крупнейшие строительные компании готовы выбросить на рынок большое количество квартир уже в конце апреля-начале мая. Однако, по мнению экспертов, резкого падения цен это не вызовет поскольку спрос на новостройки существенно превысит предложение. По информации, полученной Бюрократами.ру из анонимных источников в риэлторских агенствах, производители жилья заинтересованы в том, чтобы поднять стоимость самых дешевых "вторичных" в черте города до $3000 за квадратный метр. По оценкам эксперов, средняя цена жилья в Москве не поднимется выше $5000 за квадрат - при таком уровне цен резко упадет спрос. |
застройщики удаляются от Москвы
Уже сейчас цены в городах-саттелитах соизмеримы со стоимостью жилья в отдаленных московских районах, эта тенденция сохранится и в дальнейшем, благо в Подмосковье инфрастуктура развивается такими же темпами как и в Москве, а транспортная доступность ряда районов даже лучше, чем московских.
|
| Количество предлагаемых домов в пределах Третьего кольца составило 66, в пределах МКАД - 259, а вот за пределами МКАДа активно продаются уже 310 домов (включая и московские районы). Площади вводимого жилья внутри и вне МКАД пока сопоставимы – 540 тыс. кв.м. внутри Третьего транспортного + 4760 тыс. кв. м внутри МКАД против 5500 кв.м. в 20-километровой зоне от МКАД. |
Подмосковье сейчас уже стало центром строительной активности, по количеству квадратных метров, сданных в 2005 году обогнав Москву, лидировавшую в России целое десятилетие. Причем это тенденция отнюдь не временная – застройщики предпочитают менее забюрократизированное Подмосковье, где проще получить разлияные разрешения.
Причем застройщики начали активно осваивать и города вне 20 км зоны, и в будущем году аналитический центр IRN будет включать в исследование и эти объекты. Средняя цена за 1 кв.м. новостройки внутри Третьего транспортного кольца $8050, внутри МКАД - $3150, в городах 5-км от МКАД – $1480, в городах Подмосковья до 20 км - $1040.
В связи с таким разрывом в ценах (более чем в 7 раз) по финансовым показателям рынка Москва пока остается недосягаемой – $4,3 млрд – суммарная стоимость новостроек внутри Третьего кольца, $15 млрд – внутри МКАД, а "замкадное" жилье тянет только на $7,2 млрд, оставаясь еще вполне доступным по ценам. Интересная тенденция, выявленная аналитиками IRN, заключается в том, что цены растут намного быстрее в городах-саттелитах, а вот темпы роста цен на новостройки в более дальних районах Подмосковья – существенно ниже. Связано это как с меньшей востребованностью, так и с большей ценовой конкуренцией.
лучше мельче да лучше
Площадь квартир в новостройках падает с удалением от центра столицы. Средняя площадь новых квартир в центре города (внутри Третьего кольца) составляет 154 кв.м., между Третьим кольцом и МКАД – 106 кв.м., в ближней зоне Подмосковья – 67 кв.м., в 20-километровой зоне - 58 "квадратов". Но все равно, такие огромные площади выглядят излишними и зачастую не соответствуют спросу.
Уменьшается доля панельных домов, внутри МКАД их осталось всего 17% (в прошлом году было 28%), правда, исследователи не учитывали социальное жилье. Вопрос, который озадачивает многих, куда же домостроительные комбинаты направляют свои панели, ведь они заявляют что работают на полную мощность... Даже если учесть социальное жилье, то панель в Москве занимает не более 35% от всех возводимых площадей, а темпы строительства остались на уровне 10-летней давности, когда почти вся недвижимость была панельной.
Подмосковье на большую часть тоже переходит на монолит, который занимает 61% рынка коммерческих новостроек.
экстенсивный метод
|
| По данным IRN, средняя цена машиноместа в центре города - $71 тыс., внутри МКАД - $41 500, в городах-сателлитах - $19 тыс., в 20-км зоне - $15 тыс. |
Приведенные выше цены только подтверждают недоступность жилья для большинства москвичей. Чиновники ссылаются на дороговизну жизни в любом крупном мегаполисе, однако аналитические исследования подтверждают перегретость рынка. Стагнация и даже падение рынка просто неизбежны, в силу рыночных законов. Вопрос – когда и с какой силой этот кризис будет происходить. Хотя по мнению Олега Репченко, в Подмосковье еще достаточно много недооцененных объектов, цены на которые будут расти даже в условиях стагнации.
На вопрос корреспондента Бюрократов.ру, что же можно предпринять, дабы ситуация с ценами была не столь спекулятивной, Олег Репченко категорически высказался против налоговых обременений на собственность. "Те, кто покупает с коммерческим интересом, найдут возможность выплатить 2% от стоимости жилья, или не платить вовсе, а вот обычным гражданам это сильно ударит по карману" - заявил он. Спасение он видит в освоении новых площадок и увеличении предложения на рынке. Конечно, не надо сразу выбрасывать на рынок все свободные московские площадки, но хотя бы в два раза большее предложение земли под застройку позволило бы удовлетворить спрос.
Но с очень большой вероятностью рынок скоро войдет в фазу стабилизации даже без каких-то особенных мер - изменений в 214 законе окажется достаточно. Сейчас в соответствии с этим законом в Москве продается всего 2 объекта и лишь 1 – в Подмосковье.
| МНЕНИЕ | | Из интервью Владимира Фесенко, gредседателя правления "Банка жилищного финансирования", председателя Комитета по развитию ипотечных программ Ассоциации "Россия" (Банковское дело в Москве №2 (134), 2006): Столичные цены на жилье связаны в первую очередь с сокращением объемов строительства. По существу, в Москве строить уже негде, застройка бывших промзон — дело долгое и дорогое. К тому же спрос на жилье в нашем городе далеко не всегда диктуется жизненной необходимостью. Кто-то покупает площадь, чтобы сдавать в аренду, кому-то по силам обеспечить "своим углом" детей-студентов, другой просто держит московскую квартиру "про запас". Но эта проблема характерна для всех мировых столиц: "коренные" лондонцы тоже ропщут: жить в Лондоне не по средствам, и — перебираются в пригороды. Словом, столичная дороговизна — явление повсеместное, но Москва здесь, пожалуй, в числе лидеров. |
