История про цены на недвижимость в Москве и покупательский спрос напоминает задачку про Ахилеса и черепаху – с той лишь разницей, похоже, цены на недвижимость уже достигли такого предела, когда "черепахе", то есть покупательскому спросу бежать просто некуда…
Эксперты Бюрократов.ру попытались выяснить, при какой средней цене квадратного метра в Москве практически остановятся сделки, потому что приобретать недвижимость уже будет бессмысленно. К решению данной задачки можно подойти к ней с разных сторон.
Москву - миллионерам!
Начнем с традиционных показателей: посчитаем, какова должна быть цена двухкомнатной квартиры, чтобы индекс доступности жилья составлял 10 лет - при этом уровне жилье становится недоступным для 98% москвичей.
По данным Мосгоркомстата, доход на душу населения в 2005 году составил 24886 рублей и увеличился по сравнению с 2004 годом на 21%. Цены на недвижимость за тот же период выросли на 35-50%. По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), реальная среднемесячная зарплата в марте 2006 г. была выше на 7,1% по сравнению с февралем 2006 г. и на 10,7% – по сравнению с мартом 2005 г. С начала года зарплата москвичей, по приблизительным оценкам, выросла на 8% и составила $995 (мы специально берем чуть завышенные показатели, потому как потенциальными покупателями жилья является люди, относящиеся как минимум к среднему классу). Вместе с тем с начала года цены на квартиры выросли на 30%, на этой неделе превысив отметку $3000 (по данным irn.ru).
Так когда же семья из трех работающих человек, получающих среднюю по Москве зарплату, окажется не в состоянии даже теоретически за 10 лет накопить на обычную московскую "двушку" в 45 кв.м?
Итак, общий доход такой семьи - $2985 в месяц или за 10 лет - примерно $358 тыс. Делим на 45 кв. м., получаем цену $7960 за квадрат. Если же их заинтересует квартира хотя бы 54 кв.м., то цена квадратного метра должна быть не дороже $6633. По прогнозам, к концу года цена квадратного метра в Москве составит $3500, а если рынок будет расти такими темпами, то к концу 2007 года рынок попросту "упрется" в потолок доступности жилья и встанет из-за отсутствия реально обеспеченного спроса.
По словам председателя комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартина Шаккума, сегодня в России могут себе позволить жилье за счет собственных средств только 9% граждан. Получается, что к концу 2007 года жилье останется доступным только для доллларовых миллионеров, благо их в России уже 88 тыс. человек.
Что касается остальных граждан, относящих себя к среднему классу – семей из 3 человек, где один или два человека не работают, то им уже сейчас остается мечтать лишь о жилье в Подмосковье. Впрочем, цены там растут еще более бурно, чем в Москве, и скоро станут заоблачными и для весьма состоятельных москвичей.
Часто в качестве индекса доступности используется расчет на одного человека со средней зарплатой – мол, за какое время он сможет купить себе однокомнатную квартиру? За 10 лет работник, откладывающий ВСЕ заработанное на квартиру, сможет накопить $120 тыс. – это минимальный уровень нынешних цен на московские "однушки". Так что для среднего класса уровень доступности квартиры по цене квадратного метра в $3000-3500 уже стоит на отметке "недоступно". Заметим в скобках, что ситуацию не исправит рост зарплат ни на 20%, ни даже на 30% в год.
гамбургский счет инвестора
Инвестирование в определенный сегмент рынка становится бессмысленным, когда оно либо дает прибыль, меньшую, чем можно получить на другом рынке, либо снижается стоимость активов.
Второй фактор мы не будем пока рассматривать, а вот по первому имеет смысл сделать некоторые расчеты. При нынешних ценах на однокомнатную квартиру в дальних округах Москвы примерно в $110 тыс. сдавать ее в аренду можно по цене в $500-600 в месяц. Срок окупаемости – 16-17 лет, прибыль – не более 6% в год. Для двухкомнатных срок окупаемости и того больше – 19-20 лет. Прибыль мизерная, в сущности, если конечно, не учитывать возможности роста цены самой квартиры.
Очевидно, этот рынок будет оставаться интересным для инвесторов только в случае роста цен не меньше, чем на 10% в год. Однако при малейшем намеке на стангацию рынка из таких инвестиций выйдут многие, желая зафиксировать прибыль и избежать убытков. Начало стагнации, по прогнозам риэлторов и аналитиков, придется на нынешнее лето.В этих условиях, возможно, и не будет массового "сброса квартир", однако доля инвестиционных покупок явно упадет - грамотные инвесторы не покупают на перегретом рынке.
По данным одного из частных инвесторов, уже сейчас можно покупать с целью инвестиций лишь некоторые типы жилья, интересных объектов для инвестиций осталось очень мало. Окупаемость в 16-20 лет – это уже слишком низкий показатель, чтобы вкладываться в недвижимость даже при ее явном дефиците на рынке. Это имеет смысл делать только тем, кто сможет "поднять" цены на рынке аренды, что будет непросто при нынешнем уровне зарплат населения и высоком проценте приватизированного жилья (70%). Скорее всего, те, кто вложился в недвижимость, сейчас воздержатся от продажи, а вот покупать крохотные "однушки" за $120 тыс. с инвестиционными целями будут только непрофессионалы. Предел для инвестора при нынешних ценах аренды - $3600 за квадратный метр.
Глядишь, на этом рынок и успокоится. Просто потому, что покупателей на нем уже почти не будет. Согласно соцопросам, большинство москвичей при покупке квартиры намерены обратиться в банки за кредитами, да только размер минимального ежемесячного платежа по ипотечному кредиту растет в два раза быстрее чем сами цены на жилье (ведь необходимо учитывать проценты). И если три года назад выплаты по кредиту за "однушку" были действительно соизмеримы с арендными ставками, то сейчас они выше в 2-2,5 раза, несмотря на снизившиеся проценты по кредитам и благодаря более низкому уровню первоначального взноса. Скажиет, кто согласится платить по кредиту $1200-1400 в месяц за однокомнатную квартиру, если арендовать такое же жилье в столице можно за $500-600?
Мне вот думается, может, госпрограмма "Доступное жилье" имела в виду именно аренду? Арендуемая квартира действительно будет доступна через пару лет 30% населения, потому что пока рост зарплат серьезно опережает рост арендных ставок – 21% против 10-15% в год.
