В последние полгода индекс рынка недвижимости стал постоянной рубрикой во многих средствах массовой информации. Это напоминает ситуацию, когда консилиум врачей следит за весом неотвратимо полнеющего больного, не в силах что-то сделать. А те, кто хоть что-то делает, только способствуют увеличению веса.
Аналитический центр irn.ru опубликовал данные роста индекса стоимости жилья за последние полгода - 50%. С рынка ушли реальные покупатели и большинство инвесторов. Тем временем аналитики выявили новые факторы для безудержного роста цен.
В нынешних условиях застройщики и риэлторы фактически сами стали инвестиционными покупателями, еще больше усиливая дефицит, возникший после введения 214-ФЗ. Более половины квартир, которые в обычных условиях были бы выставлены на продажу, придерживаются. "Более половины" – это очень много (при обычных темпах строительства - примерно 2,5 млн кв.м (без учета социального жилья). Коммерческие новостройки составляют примерно 1,5 млн кв.м или примерно 20 тыс. квартир.
Речь в этом случае идет уже даже не о мифических 10-30% инвестиционных покупателях, которые могут обрушить рынок, если выставят свои квартиры на продажу. Речь идет о сдерживании реальных продаж новостроек в размере 1/3 годового плана. Рано или поздно они должны быть проданы, ведь никто из застройщиков не собирается держать их у себя на балансе бесконечно… Вот вам и повод для прорыва "пузыря" на московском рынке недвижимости.
дорогая моя столица
Однако, по мнению наших экспертов, одномоментного обвала на "первичке" не случится. Дело в административном ресурсе, который под предлогом заботы о правах потребителей фактически запретил продажу квартир на этапе строительства. Это позволит еще на какое-то время удержать высокий уровень цен, благодаря которому Москва вышла на 1 место в мире по дороговизне жизни.
Комментарии по этому поводу московских чиновников выглядят довольно странно. Председатель Мосгордумы Владимир Платонов считает, это дороговизна лишь для гостей столицы, а вот рядовые москвичи ее не чувствуют. Мол, "москвичи защищены бюджетом, принимаемым Думой, мэром, у нас 45% расходной части бюджета идет на социальную защиту, поэтому москвичи не платят за все жилье".
А москвичи, между тем, чувствуют эту дороговизну, особенно те, кто собирался улучшить свои жилищные словия хоть ненамного, не говоря уж о квартирной проблеме выросших детей. И уезжают в Подмосковье из-за невозможности хоть что-то купить в пределах МКАД.
качественный спрос почти исчез
Резкий рост цен на недвижимость привел к тому, что количество граждан, способных ее купить даже с привлечением всех возможных заемных средств, катастрофически падает. Соотношение доходов и цен на недвижимость должны быть в определенных рамках, чтобы ситуация в стране и городе была нормальной с экономической точки зрения. Очевидно, что чем больше доход, тем меньший процент населения его получает.
В аналитическом центре irn.ru вычислили следующую зависимость – "рост цен на квартиры на 10% уменьшает количество покупателей примерно вдвое, на 20% - в 4 раза, на 30% - 8 раз и т.д." Сейчас, при 50% подорожании количество реальных (не инвестиционных, о них отдельных разговор) покупателей сократилось в 32 раза. Количество выставленных на продажу квартир сократилось в 2-3 раза. При этом если в прошлом году на одну квартиру приходится 2-3 желающих ее купить, то сейчас на покупку квартиры претендуют не менее чем 10 человек.
Получается, что как минимум 8 человек хотят купить ее с инвестиционными целями. Учитывая, что застройщики и риэлторы играют как инвестиционные покупатели, придерживая половину квартир, а еще 80% желающих купить квартиры действуют с такими же целями, ситуация очень тревожная. Рынок приобрел исключительно спекулятивный характер, а спекулянты будут на рынке лишь до того момента, когда на нем ожидается прирост и прибыль.
книжная мудрость
Нам кажется, что в нынешнем буме недвижимости в Москве свою роль сыграло издание некоторого количества книг, посвященного бизнесу на недвижимости. Мы, русские, народ восприимчивый, опять же читать любим. Похоже, идейный вдохновитель инвестиционных покупателей американец Роберт Кийосаки убедил москвичей, что вложения в недвижимость можно делать удачно и на стабильном рынке, хотя на растущем это намного проще. Однако секретов своих полностью не раскрывает, да и американское законодательство сильно отличается от российского.
Впрочем, если более подробно изучить его советы, то выясняется, что самые выгодные покупки недвижимости можно сделать на аукционах, где продается жилье, за которое не выплачен ипотечный кредит или которое выставляется государством за неуплату налогов и т.д. Есть еще существенный момент - в Америке выгодно сдавать жилье, взятое в ипотечный кредит, а в России при существующем положении дел это невыгодно – владелец будет оставаться в проигрыше.
Вот когда различие "книжной мудрости" и реальной российской жизни дойдет до большинства "инвестиционных покупателей", а вдобавок еще государство всерьез начнет взимать налоги за владение недвижимости, на рынке все может всерьез поменяться. И вложениями в недвижимость будут заниматься только те, у кого есть доступ к этим самым аукционам, где жилье продается как на распродаже.
Пока же случаев продажи жилья при неуплате ипотеки не так много, и большей частью они не доходят до аукционов. Но при массовой ипотеке подобные торги неизбежны. Будущее рынка и инвестиционных покупателей – не голосовать долларом на аукционах, организуемых риэлторами при продаже обычных квартир, а голосовать рублем на государственных и банковских аукционах, скупая жилье неплательщиков. Покупать на рынке будет попросту невыгодно.
Хотя возможно, нам предстоит пережить бум на рынке загородного жилья, если банки начнут его всерьез кредитовать. Пока таких предложений на рынке единицы, да и те для получающих белый доход от $4,7 тыс.
проблема лишнего веса
Во время недавнего гиперроста, по мнению аналитиков, рынок набрал лишних 30-35%. Если объем квартир на продажу уменьшается вдвое, то его можно продавать на 10% дороже обычного, вчетверо – на 20% и т.д. Эта зависимость, характерная для продажи больших микрорайонов нового жилья, похоже, подтвердилась за последний год в рамках всей Москвы. Сокращение количества реальных покупателей квартир примерно в 10 раз приводит к дополнительному подорожанию квартир на 30-35%.
При нынешнем уровне цен в среднем $3359 за кв.м треть - это примерно $1168. Вопрос в том, будет ли резкий сброс этого "лишнего веса" или рынок впадет в стагнацию, аналогичную щадящей диете, благодаря которой излишки постепенно ануллируются инфляцией? Профессионалы более всего желают "диеты", понимая, что резкие скачки сильно мешают стабильному бизнесу.
Однако механизмов, позволяющих отрегулировать этот процесс, просто нет. Не исключено, что от прорыва пузыря и дальше будет помогать сознательность застройщиков, которые сами себе прописали диету (по примеру СУ-155, ограничившего свою прибыль 10%). Многие ведь верят в нескончаемый рост рынка, и поэтому не желают даже взглянуть по сторонам, а вот в Киеве, к примеру, цены на жилье перестали расти, а цена аренды однокомнатной квартиры снизилась с 350 до 250 у.е.
Напомним, что цена, которую сейчас показывает индикатор по современным монолитно-кирпичным домам, близка к критичной, рассчитанной Бюрократами.ру.
