Аналитики Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости - подвели итоги летних месяцев на рынке жилой элитной недвижимости. Одним из важнейших факторов летнего сезона, повлиявших на сделки в секторе аренды и купли-продажи, стали аномальные погодные условия.
Рынок аренды квартир
Спрос
Летом во время смога и жары многие собственники отказывались приезжать из загорода на показы квартир. В свою очередь, арендаторы редко проявляли инициативу ездить в такую погоду на просмотры.
Тем не менее, для Penny Lane Realty летняя пора стала плодотворной: спрос на аренду квартир рос с каждым летним месяцем. К концу августа по сравнению с майскими показателями количество сделок по аренде увеличилось на 21%.
Летом было проведено несколько высокобюджетных сделок. Как пример, сдана великолепная квартира площадью 350 кв. м. в районе Мосфильма за $25000. Но наиболее востребованными были квартиры в среднем ценовом бюджете - от $3000 до $8000. Спросом пользовались просторные квартиры с 3-4 спальнями и небольшие квартиры-студии. Качественные предложения, предлагаемые по адекватной цене, реализовывались достаточно быстро. Так, например, отличная квартира площадью140 кв. м. в ЖК "Камелот" с арендной ставкой $10000 "ушла" за 10 дней. Наибольший интерес клиентов - 63% от общего количества сделок - был проявлен к историческому центру столицы. Причем в июне около 8% сделок было совершено в "Доме на набережной" (ул. Серафимовича, 2). Это говорит о том, что жилье в исторических домах внутри Садового кольца продолжает пользоваться популярностью.
Важной особенностью самого жаркого времени года стало увеличение количества экспатов, желающих арендовать жилье. С учетом того, что кризис миновал, западные компании стали чаще привлекать для работы зарубежных специалистов, для которых они арендуют жилье. В предыдущие годы активность иностранных арендаторов наблюдалась в большей степени в августе-сентябре. В этом году специалисты Penny Lane Realty отметили ее уже в июне. Востребованными районами для экспатов традиционно являются Чистые пруды и Покровское-Глебово, а также Патриаршие пруды, Арбат, Хамовники, Красная Пресня.
Однако, по мнению аналитиков компании, в результате погодных катаклизмов в сегменте средней и дорогой аренды пик спроса, скорее всего, сместится в сторону глубокой осени.
Предложение
Что касается предложения, то количество новых сдаваемых объектов за лето увеличилось ненамного - всего на 5% по сравнению с майскими показателями. При этом снизилось число предложений, находящихся в высоком ценовом диапазоне (более $15000). Это связано с тем, что большая часть собственников квартир летом проводила время в отпусках, либо из-за жары и смога откладывала сдачу квартир на более поздний срок. Значительная часть сделок по аренде прошла за счет обновившихся квартир: то есть прежние жильцы съехали, заселились новые. Кроме того, были предложены к аренде некоторые квартиры, до этого находившиеся в ремонте.
В конце июля и в августе наблюдался высокий спрос на квартиры большой площади с западным ремонтом в районах, где находятся иностранные школы. Соответственно, в этих районах существовал дефицит предложений с разумной ценой и требованиями к качеству.
"Мы ожидаем активное поступление новых квартир уже в начале осени, - говорит Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty. - Однако большая часть из них, по нашим оценкам, будет в невысоком ценовом сегменте и в соответствующем качестве. Дефицит дорогих и по-настоящему интересных объектов будет ощутим к концу осени".
Цены
Новой тенденцией лета стал ежемесячный рост средней арендной ставки. При этом значительный скачок цен произошел в конце июля. На отдельные виды квартир в комплексах бизнес-класса наблюдался рост стоимости примерно на 5-7%. То есть новые квартиры с высококлассной отделкой выходили на рынок уже с новыми ценами. Так, например, в домах бизнес-класса, расположенных в центре столицы, в начале июня 100-метровая квартира предлагались за $5-6,5 тыс., но уже в начале августа цена сместилась в сторону $7-8 тыс.
"Те собственники, которые сдают квартиры регулярно, сейчас понимают, что приближается время, когда они смогут реализовывать квартиры дороже, - комментирует Вадим Ламин. - Думаю, что осенью произойдет очередное повышение цен на арендное жилье, связанное с высоким спросом. К концу ноября рост средней арендной ставки составит примерно 6-8%".
Рынок купли-продажи квартир
Спрос
Жаркая погода и сложная экологическая ситуация этого лета сказались и на сделках купли-продажи. В условиях сильнейшей задымленности в городе, клиентских обращений, касающихся приобретения элитного жилья, в компанию практически не поступало. Несмотря на это, по сравнению с весенними месяцами количество сделок по реализации квартир летом увеличилось примерно на 5%. Этому способствовало в том числе продолжающееся оживление в секторе новостроек, влекущее постепенное возвращение инвесторов на рынок элитного жилья.
"Сейчас мы отмечаем плавно возрастающий, без резких колебаний тренд на увеличение доли инвестиционных покупок на рынке городских квартир, - говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Это происходит благодаря размораживанию ряда объектов и увеличению строительной активности на тех площадках, где остановки не было, но все происходило с явным уменьшением темпов возведения".
Также повышение количества сделок спровоцировал проведенный в июле Penny Lane Realty аукцион недвижимости, когда за несколько часов на торговой сессии было продано две элитные городские квартиры (в ЖК "Созвездие капитал-1" и в ЖК на проезде Загорского, д. 11).
"Поскольку рынок элитных квартир - индивидуален, спрос на дорогие эксклюзивные объекты есть всегда. Он невелик, но стабилен - комментирует Александр Зиминский. - По нашим прогнозам, чуть бОльшая активность по продажам элитных квартир будет наблюдаться осенью, когда потенциальные покупатели вернутся из отпусков. Рост спроса к концу ноября составит около 7%".
Предложение
На фоне растущего спроса на рынке купли-продажи на протяжении июня-июля наблюдался небольшой спад предложения - на 3%. Однако к концу августа количество квартир увеличилось на 3,5% и достигло майских показателей. В целом, летом около 30% от общего числа объектов было представлено на рынке жилья в ценовом диапазоне до 150 000 руб. за кв.м. Примерно 49% пришлось на предложения в ценовом сегменте от 150 000 до 250 000 руб. за кв.м. Наименьшую долю - 21% - занимали предложения с ценой за 1 кв.м. выше 250 000 рублей. Самая высокая стоимость квадратного метра - $45 700 - к концу августа была зафиксирована на апартаменты площадью 180,8 кв. на Бутиковском пер., д. 5.
"На поступление новых предложений также повлияла сезонность и нестандартные погодные условия, - отмечает Александр Зиминский. - Большая часть отложенных в связи с этим квартир появится на рынке, скорее всего, уже в начале сентября. Причем основной приток предложения ожидается на рынке вторичного жилья. Стоит отметить, что будет уменьшаться количество предложений, оптимально совпадающих по соотношению цена/качество из-за того, что новые объекты на рынке элиты сейчас не строятся, а существующие пользуются растущим спросом".
Цены
Жара не повлияла на рост стоимости квартир: как и во всех сегментах рынка недвижимости, цена на элитные объекты увеличивалась. За 3 месяца она выросла на 3,5-5%, на некоторые особо привлекательные объекты в новостройках - до 15-17%. К настоящему времени средний бюджет квадратного метра в сегменте элитного жилья составляет около 400 тысяч рублей.
"Как мы и прогнозировали, тенденция роста стоимости на элитное жилье сохраняется, - резюмирует Александр Зиминский. - Осенью мы ожидаем еще большее повышение - примерно на 6% до конца ноября. Следовательно, если есть намерение приобрести недвижимость, то лучше задуматься об этом сейчас, пока есть предложение, а цены на недвижимость еще ненамного превышают кризисные".
